# Succession : comprendre le partage 5/8 en pleine propriété et 3/8 en usufruit
La transmission d’un patrimoine familial soulève régulièrement des questions complexes concernant la répartition des droits entre héritiers. Parmi les configurations juridiques les plus délicates figure le partage asymétrique où certains bénéficiaires détiennent des droits en pleine propriété tandis que d’autres ne disposent que de l’usufruit. Cette situation, loin d’être anecdotique, concerne de nombreuses successions et nécessite une compréhension approfondie des mécanismes légaux, fiscaux et pratiques qui la régissent. Le partage 5/8 en pleine propriété et 3/8 en usufruit constitue un cas d’école particulièrement instructif pour saisir les subtilités du démembrement successoral. Cette configuration soulève des enjeux majeurs en termes de valorisation, de gestion quotidienne et d’optimisation fiscale, tout en exigeant une coordination étroite entre les différentes parties prenantes.
Le mécanisme juridique du partage successoral en quotité disponible et réserve héréditaire
Le droit successoral français repose sur un équilibre délicat entre la liberté de disposer de ses biens et la protection des héritiers réservataires. Ce système, codifié dans le Code civil, organise la transmission patrimoniale selon des règles précises qui déterminent les parts revenant à chaque ayant droit. Lorsqu’une personne détient 5/8 d’un bien en pleine propriété et 3/8 en usufruit, cette situation résulte généralement d’un dispositif successoral spécifique mis en place par le défunt ou d’une configuration familiale particulière.
La distinction entre pleine propriété et démembrement de propriété en droit successoral français
La pleine propriété confère à son titulaire l’ensemble des prérogatives sur un bien : l’usus (droit d’user), le fructus (droit de percevoir les fruits) et l’abusus (droit de disposer). Détenir 5/8 d’un bien en pleine propriété signifie que vous exercez tous ces droits sur cette fraction du patrimoine. Vous pouvez l’utiliser, en percevoir les revenus et même la vendre ou la donner sans restriction aucune. Cette position offre une maîtrise complète sur la portion concernée.
En revanche, l’usufruit constitue un démembrement de la propriété qui ne confère que l’usus et le fructus, sans l’abusus. Lorsque vous détenez 3/8 en usufruit, vous bénéficiez du droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les fruits, mais vous ne pouvez ni le vendre ni le donner. Cette limitation juridique crée une interdépendance avec le nu-propriétaire, qui détient l’abusus mais ne peut jouir du bien. Cette configuration naît typiquement dans un contexte de succession avec présence d’un conjoint survivant et d’enfants, ou suite à des donations avec réserve d’usufruit.
Le calcul des 5/8 en pleine propriété selon les articles 913 à 917 du code civil
Les articles 913 à 917 du Code civil établissent les règles de la réserve héréditaire et de la quotité disponible. La réserve héréditaire représente la part minimale du patrimoine qui doit obligatoirement revenir aux héritiers réservataires, essentiellement les descendants. La quotité disponible constitue la fraction du patrimoine dont le défunt peut disposer librement par testament ou donation. En présence d’un enfant, la réserve représente la moitié du patrimoine, laissant l’autre moitié en quotité disponible
En présence de 2 enfants, la réserve héréditaire passe aux 2/3, ne laissant qu’1/3 de quotité disponible. Avec 3 enfants ou plus, la réserve atteint les 3/4 du patrimoine, limitant la liberté de disposition à 1/4. Le schéma 5/8 en pleine propriété et 3/8 en usufruit résulte donc souvent de l’utilisation fine de cette quotité disponible, combinée à des donations antérieures, à une donation entre époux ou à un testament permettant de moduler la répartition entre pleine propriété et usufruit au plus près des objectifs familiaux du défunt.
Concrètement, ce type de partage suppose que la masse successorale ait été préalablement reconstituée (biens existants, donations rapportables, éventuelles réductions) puis ventilée entre réserve et quotité disponible. Ce n’est qu’après cette étape, purement mathématique et juridique, que le notaire peut aboutir à une configuration où un héritier recueille, par exemple, 5/8 en pleine propriété et 3/8 en usufruit, tandis que d’autres héritiers ou légataires détiennent la nue-propriété correspondante.
La détermination des 3/8 en usufruit et la valorisation fiscale selon le barème de l’article 669 du CGI
Les 3/8 en usufruit ne se comprennent pas seulement en pourcentage juridique, mais également en valeur économique. Fiscalement, la valeur de l’usufruit viager est fixée par le barème de l’article 669 du Code général des impôts (CGI), qui tient compte de l’âge de l’usufruitier au jour du décès. Plus l’usufruitier est jeune, plus son usufruit a de valeur, car il est censé durer plus longtemps.
À titre indicatif, pour un usufruitier de moins de 51 ans, l’usufruit est évalué à 50 % de la pleine propriété ; entre 51 et 60 ans, 40 % ; entre 61 et 70 ans, 30 % ; entre 71 et 80 ans, 20 % ; entre 81 et 90 ans, 10 % ; au-delà de 91 ans, 10 % également. Ainsi, lorsque vous entendez qu’une personne détient 3/8 en usufruit, il faut distinguer la fraction juridique (3/8 des droits) de la fraction économique (pourcentage en valeur de cet usufruit appliqué à ces 3/8).
Imaginons un bien immobilier valant 200 000 € et un usufruitier âgé de 72 ans. Ses 3/8 en usufruit représentent juridiquement 37,5 % du bien, mais fiscalement on appliquera le barème de 20 % (61-70 ans) ou 10 % (71-80 ans selon la tranche en vigueur au moment du décès). Si l’usufruit vaut 20 % fiscalement, la valeur taxable de ces 3/8 en usufruit sera donc de 200 000 € × 3/8 × 20 %, soit 15 000 €. Cette dissociation entre pourcentages civils et fiscaux est essentielle pour anticiper les droits de succession et mesurer l’intérêt d’un démembrement successoral.
Ce mécanisme explique pourquoi, dans certaines successions, un partage apparemment déséquilibré en apparence (5/8 en pleine propriété et 3/8 en usufruit) peut en réalité respecter strictement les règles de la réserve héréditaire tout en optimisant la charge fiscale globale du foyer familial. En pratique, le notaire procède à ces arbitrages en tenant compte à la fois des souhaits du défunt, de l’âge du conjoint survivant et de la capacité financière des héritiers à supporter ou non un impôt immédiat.
L’application des quotités réservataires pour les héritiers réservataires et légataires
Les héritiers réservataires (principalement les enfants) bénéficient d’une protection forte : ils ne peuvent être privés de leur part minimale, même en présence d’un testament sophistiqué ou d’une donation entre époux ambitieuse. Les articles 913 et suivants du Code civil imposent au notaire de vérifier que les 5/8 en pleine propriété et les 3/8 en usufruit, combinés aux autres libéralités, n’empiètent pas sur cette réserve.
Si, par exemple, un conjoint survivant reçoit 5/8 en pleine propriété et 3/8 en usufruit, la question clé est la suivante : ces droits, mis en valeur économique (en tenant compte du barème fiscal de l’usufruit), dépassent-ils ou non la quotité disponible dont disposait le défunt ? Si la réponse est positive, les enfants pourront exercer une action en réduction pour rétablir leur réserve. À l’inverse, si la valeur globale des avantages consentis au conjoint reste dans la limite de la quotité disponible, la configuration 5/8 / 3/8 sera juridiquement inattaquable.
Les légataires (personnes désignées par testament) sont, eux, servis sur la quotité disponible. Dans un schéma où les enfants disposent déjà, grâce à la réserve, d’une part importante du patrimoine, le défunt peut consacrer la quotité disponible soit au conjoint survivant (notamment via un usufruit renforcé ou une pleine propriété accrue), soit à un tiers. C’est ainsi que l’on peut aboutir, par une combinaison de legs en usufruit et de donations antérieures, à une répartition où certains héritiers communs se retrouvent avec des droits complexes, tels que 5/8 en pleine propriété et 3/8 en usufruit sur un même bien.
Les dispositifs testamentaires permettant un partage asymétrique 5/8 et 3/8
Obtenir, dans une succession, un partage finement ajusté comme 5/8 en pleine propriété et 3/8 en usufruit ne relève pas du hasard. Il résulte le plus souvent d’une ingénierie juridique préalable, mise en place avec un notaire via un testament, une donation entre époux ou une donation-partage. L’objectif ? Protéger au mieux le conjoint survivant, tout en respectant la réserve des enfants et en limitant les droits de succession.
Plus les liens familiaux sont complexes (enfants de lits différents, remariage, patrimoine immobilier important), plus ces outils deviennent indispensables. Sans eux, la dévolution légale aboutirait à un schéma standardisé (usufruit global ou 1/4 en pleine propriété pour le conjoint), loin des configurations sophistiquées de type 5/8 / 3/8 que l’on observe dans la pratique notariale.
Le testament authentique devant notaire pour organiser le démembrement successoral
Le testament authentique, reçu par un notaire en présence de témoins, est l’instrument le plus sûr pour organiser un partage asymétrique avec démembrement de propriété. Il permet au testateur de prévoir, de manière précise, quelles fractions de biens seront transmises en pleine propriété, en usufruit ou en nue-propriété, et au profit de quels bénéficiaires. C’est souvent dans ce cadre qu’est articulée la répartition 5/8 en pleine propriété et 3/8 en usufruit.
Grâce au testament authentique, le notaire peut, par exemple, attribuer au conjoint survivant l’usufruit sur la globalité d’un bien immobilier, tout en lui léguant en outre une quote-part en pleine propriété sur ce même bien ou sur d’autres éléments du patrimoine. Cette superposition de droits explique la coexistence de différentes fractions (5/8 PP + 3/8 usufruit) au profit d’une même personne. L’avantage de cette technique réside dans sa grande sécurité juridique : l’acte est conservé au fichier central des dispositions de dernières volontés, difficile à contester, et établi en conformité avec les règles de la réserve.
En pratique, le testament authentique est particulièrement adapté lorsque vous souhaitez « sur-mesure » votre succession : par exemple, garantir un haut niveau de protection au conjoint tout en fléchant certains biens (entreprise, résidence secondaire, portefeuille titres) vers des enfants spécifiques. Le formaliser chez un notaire permet également d’anticiper les conséquences fiscales et d’éviter les mauvaises surprises pour vos héritiers.
La donation entre époux au dernier vivant avec clause d’usufruit renforcé
La donation entre époux, dite « au dernier vivant », est un autre outil clé pour aboutir à des partages asymétriques. Elle élargit l’éventail des droits auxquels pourra prétendre le conjoint survivant par rapport au régime légal de base. Au lieu de se limiter au choix entre 1/4 en pleine propriété ou l’usufruit de la totalité de la succession, le conjoint peut, grâce à cette donation, bénéficier de combinaisons plus fines mêlant pleine propriété et usufruit.
Avec une clause d’usufruit renforcé, il devient possible de prévoir que le conjoint survivant recueillera, par exemple, l’usufruit sur la totalité du patrimoine, plus une fraction supplémentaire en pleine propriété financée par la quotité disponible. C’est ce type de montage qui, une fois valorisé et recomposé par le notaire, conduit parfois à des situations où le conjoint détient 5/8 en pleine propriété et 3/8 en usufruit sur certains biens ou sur l’ensemble de la masse.
Pour vous, l’intérêt est double : d’une part, assurer au conjoint des revenus et un droit d’usage maximal (grâce à l’usufruit élargi) ; d’autre part, organiser déjà, en filigrane, la remontée de la pleine propriété chez les enfants au décès du conjoint. Fiscalement, l’usufruit du conjoint est exonéré de droits de succession, ce qui renforce encore l’intérêt de cette stratégie, à condition de respecter la réserve des descendants.
Le testament olographe et ses limites dans l’organisation du partage inégalitaire
Le testament olographe, entièrement écrit, daté et signé de la main du testateur, séduit par sa simplicité et son coût nul. Mais peut-on vraiment organiser, avec un simple écrit manuscrit, un partage aussi sophistiqué qu’un 5/8 en pleine propriété et 3/8 en usufruit ? Juridiquement, la réponse est oui, à condition de respecter les formes, mais la pratique révèle de nombreuses limites.
En effet, pour parvenir à une répartition aussi technique, il faut manier avec précision les notions de nue-propriété, d’usufruit, de réserve héréditaire et de quotité disponible. Une formule approximative ou ambiguë (« je laisse la maison à mon conjoint en usufruit, et 5/8 en pleine propriété aux enfants ») peut générer des incompréhensions, voire des contentieux. De plus, le testament olographe n’offre aucune garantie de conseil fiscal : vous risquez de dépasser la quotité disponible ou de créer des déséquilibres injustifiés entre héritiers.
Le recours au testament olographe doit donc rester prudent dès lors que vous envisagez un partage inégalitaire ou un démembrement de propriété complexe. Il peut servir à exprimer des volontés simples, mais dès que vous entrez dans des combinatoires de droits (pleine propriété + usufruit sur des fractions différentes), l’appui d’un notaire via un testament authentique ou une donation entre époux devient fortement recommandé.
La combinaison entre donation-partage et legs en usufruit pour optimiser la transmission
La donation-partage est un instrument de transmission anticipée qui permet de figer les valeurs au jour de l’acte et de réduire les sources de conflit ultérieures. En combinant une donation-partage consentie de votre vivant avec un legs en usufruit ou en pleine propriété prévu par testament, vous pouvez très finement répartir votre patrimoine entre vos héritiers. C’est souvent cette double couche (donation + testament) qui conduit à des équilibres chiffrés originaux comme le 5/8 – 3/8.
Par exemple, vous pouvez, de votre vivant, donner la nue-propriété d’un bien immobilier à vos enfants par donation-partage, tout en vous réservant l’usufruit. Puis, par testament, léguer au conjoint survivant une partie de vos droits en pleine propriété sur un autre bien ou sur une quote-part de la succession. Au décès, le notaire additionnera ces droits (dons antérieurs, usufruits, legs) pour aboutir à une répartition exacte des fractions de propriété entre chacun.
Cette stratégie présente un avantage majeur : elle permet de répartir équitablement mais pas forcément « également » en valeurs, en tenant compte des situations de chaque enfant (handicap, besoins financiers, implication dans une entreprise familiale…). Le démembrement et le jeu sur les quotités (5/8, 3/8, etc.) deviennent alors des leviers de sur-mesure, à condition qu’un travail préparatoire sérieux soit effectué avec un professionnel du droit.
La valorisation économique et fiscale des quotes-parts démembrées
Comprendre un partage 5/8 en pleine propriété et 3/8 en usufruit impose d’aller au-delà des simples fractions juridiques. Du point de vue économique et fiscal, ces quotes-parts n’ont pas la même valeur, car elles ne confèrent pas les mêmes droits. Comment comparer un 5/8 en pleine propriété avec un 3/8 en usufruit lorsque l’on prépare une vente, un rachat de droits ou un partage en valeur ?
En pratique, deux grandes méthodes s’imposent : le recours au barème légal de l’article 669 du CGI pour les usufruits viagers, et, pour les usufruits temporaires, une approche par capitalisation des revenus. Ces deux grilles de lecture sont utilisées aussi bien pour calculer les droits de mutation que pour répartir le prix en cas de vente du bien démembré.
Le barème fiscal de l’usufruit viager selon l’âge de l’usufruitier et l’article 669 du CGI
L’article 669 du CGI fixe un barème simplifié de valorisation de l’usufruit viager en fonction de l’âge de l’usufruitier. Ce barème s’impose à l’administration fiscale pour le calcul des droits de mutation à titre gratuit (donations, successions), mais sert aussi de référence pratique dans de nombreuses opérations de partage ou de cession.
À titre de synthèse, plus l’usufruitier est jeune, plus la valeur de son usufruit est élevée par rapport à la pleine propriété. Par exemple, pour un usufruitier de 55 ans, l’usufruit peut être valorisé à 40 % de la valeur du bien, la nue-propriété à 60 %. À 80 ans, la valeur de l’usufruit tombe généralement à 20 % ou 10 % selon la tranche, la nue-propriété concentrant l’essentiel de la valeur. Appliqué à nos 3/8 en usufruit, ce barème permet de déterminer précisément la valeur économique de cette fraction au moment de la succession.
En cas de cession ultérieure du bien, ce même barème sert souvent de base pour répartir le prix de vente entre usufruitier et nu-propriétaire. Si l’on vend un bien de 300 000 € et que l’usufruitier a 70 ans, la valeur fiscale de l’usufruit (par exemple 30 %) sera appliquée à la valeur totale. L’usufruitier percevra alors 90 000 €, tandis que le nu-propriétaire recevra 210 000 €. Vous voyez ici comment une fraction « 3/8 en usufruit » se traduit, en pratique, par une clé de répartition monétaire concrète.
La méthode de capitalisation des revenus pour évaluer l’usufruit temporaire
Lorsque l’usufruit n’est pas viager mais temporaire (par exemple, pour 10 ou 15 ans), le barème de l’article 669 n’est plus adapté. On recourt alors à une méthode économique consistant à capitaliser les revenus futurs que l’usufruitier est censé percevoir pendant la durée du démembrement. C’est un peu comme si l’on actualisait aujourd’hui tous les loyers qu’il touchera demain.
La logique est la suivante : on estime le revenu annuel du bien (par exemple, un loyer de 12 000 € par an), puis on applique un taux de capitalisation (souvent calé sur les taux du marché ou sur un taux légal) pour déterminer la valeur actuelle de cet usufruit temporaire. La nue-propriété correspond alors à la valeur totale du bien diminuée de cette valeur d’usufruit. Ce calcul, plus technique que le barème viager, permet néanmoins d’obtenir une valorisation plus fine, notamment dans un contexte d’investissement locatif.
Pour vous, cette distinction est cruciale : dans un schéma 5/8 en pleine propriété et 3/8 en usufruit temporaire, la valeur des 3/8 dépendra fortement de la durée restante de l’usufruit et du rendement du bien. Plus la durée est longue et le revenu élevé, plus la valeur de l’usufruit temporaire sera importante, ce qui impactera les droits à payer et l’équilibre entre héritiers.
Les droits de mutation à titre gratuit applicables sur la nue-propriété et l’usufruit
Lorsqu’un bien est transmis démembré par succession ou donation, les droits de mutation à titre gratuit sont calculés distinctement sur la nue-propriété et sur l’usufruit. La valeur taxable de chacun de ces droits est déterminée soit par le barème de l’article 669 (usufruit viager), soit par la méthode de capitalisation (usufruit temporaire). Ensuite, on applique les abattements et le barème des droits en fonction du lien de parenté entre le défunt et chaque bénéficiaire.
Le conjoint survivant, lorsqu’il reçoit un usufruit successoral, bénéficie aujourd’hui d’une exonération totale de droits de succession. En revanche, les enfants nus-propriétaires sont imposés sur la valeur de leur nue-propriété, après application de l’abattement de 100 000 € par parent et par enfant. Dans un montage 5/8 – 3/8, le fait de concentrer l’usufruit sur le conjoint permet souvent d’alléger l’impôt immédiat supporté par les descendants.
Cette mécanique fiscale renforce l’intérêt du démembrement et explique pourquoi nombre de familles privilégient des schémas où le conjoint récupère une part importante en usufruit, parfois complétée par une fraction en pleine propriété (d’où des configurations comme 5/8 PP + 3/8 usufruit), tandis que les enfants patientent pour récupérer la pleine propriété au second décès, avec une base taxable déjà réduite.
Les droits et obligations respectifs de l’usufruitier et du nu-propriétaire
Au-delà des chiffres, un partage successoral avec démembrement de propriété structure le quotidien des héritiers. Qui décide de louer le bien ? Qui paie quels travaux ? Qui supporte la taxe foncière ? Pour bien vivre un partage de type 5/8 en pleine propriété et 3/8 en usufruit, il est indispensable de maîtriser les droits et obligations de chaque partie.
Le Code civil, aux articles 578 à 624, fixe un cadre précis. L’usufruitier bénéficie d’un droit de jouissance étendu, mais il doit respecter la substance du bien et assumer certaines charges. Le nu-propriétaire, lui, reste le véritable propriétaire à terme, ce qui lui confère des pouvoirs de disposition, mais aussi le poids des grosses réparations et de la protection du capital immobilisé.
Les prérogatives de jouissance de l’usufruitier selon les articles 578 à 624 du code civil
L’article 578 du Code civil définit l’usufruit comme « le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance ». Concrètement, l’usufruitier peut occuper le bien, le prêter, le louer et percevoir l’intégralité des fruits (loyers, fermages, dividendes pour certains titres) tant que dure son usufruit.
Dans un schéma où vous détenez 3/8 en usufruit, vous exercez ce droit de jouissance sur la fraction du bien concernée, mais, en pratique, lorsque le bien est indivisible (maison, appartement), c’est la globalité du bien qui est soumise à votre usufruit, la quote-part se traduisant surtout en valeur et en répartition des charges. Vous pouvez, par exemple, donner en location l’immeuble, signer le bail et encaisser les loyers, sous réserve de ne pas nuire aux intérêts du nu-propriétaire (absence de dégradation, respect de la destination du bien).
L’usufruitier doit également fournir un inventaire et, le cas échéant, une caution, sauf dispense par le nu-propriétaire ou par le testateur. Il est tenu de jouir « en bon père de famille », ce qui signifie qu’il doit administrer le bien de manière prudente et raisonnable, comme s’il s’agissait de son propre patrimoine. En cas d’abus de jouissance grave, le nu-propriétaire peut, en dernier recours, demander la déchéance de l’usufruit.
Les charges et obligations d’entretien incombant à chaque démembrement
La règle classique en matière de démembrement est souvent résumée ainsi : « les grosses réparations pour le nu-propriétaire, l’entretien courant pour l’usufruitier ». L’article 605 du Code civil met en effet à la charge de l’usufruitier les réparations d’entretien, tandis que l’article 606 réserve au propriétaire les grosses réparations (toiture, gros murs, voûtes, etc.). Cette répartition s’applique quelle que soit la quote-part (5/8 PP, 3/8 usufruit…), sauf convention contraire.
Sur le plan fiscal, la taxe foncière est en principe due par le propriétaire, mais la pratique et certaines décisions admettent qu’elle puisse être supportée par l’usufruitier lorsqu’il perçoit les revenus. La taxe d’habitation, quand elle subsiste, pèse sur l’occupant. En présence de plusieurs indivisaires (par exemple, l’un avec 5/8 en pleine propriété, un autre avec 3/8 en usufruit), il est vivement conseillé de formaliser par écrit la répartition des charges pour éviter les malentendus : qui paie les travaux d’isolation ? Qui prend en charge la mise aux normes de l’installation électrique ?
Une convention spécifique, annexée à l’acte de partage ou signée postérieurement, peut préciser que certaines charges seront mutualisées, que l’usufruitier participera partiellement aux grosses réparations, ou que le nu-propriétaire prendra en charge une partie de l’entretien. Plus les équilibres de fractions sont complexes (comme le 5/8 – 3/8), plus ce type de clarification contractuelle est recommandé.
La convention d’indivision pour gérer les biens démembrés entre cohéritiers
Lorsque plusieurs héritiers détiennent ensemble la nue-propriété ou la pleine propriété d’un bien, et qu’un usufruit subsiste au profit d’un autre, on se trouve en présence d’une indivision complexe. Pour éviter que le quotidien ne se transforme en champ de bataille, une convention d’indivision peut encadrer les pouvoirs de chacun, les règles de décision et la répartition des dépenses.
Cette convention, établie devant notaire, peut fixer, par exemple, la durée minimale de l’indivision (jusqu’à 5 ans renouvelables), les conditions de sortie (droit de préemption en cas de vente de quotes-parts), les modalités de gestion locative (qui signe les baux, qui choisit le gestionnaire), voire les conditions de mise en vente du bien. Dans un partage où l’un des cohéritiers détient 5/8 en pleine propriété et un autre 3/8 en usufruit, c’est un outil précieux pour organiser une gouvernance pacifiée.
Pour vous, signer une convention d’indivision, c’est un peu comme adopter un règlement intérieur pour un immeuble en copropriété : chacun sait à quoi s’en tenir, les droits de vote sont encadrés, et les conflits potentiels sont anticipés. Cette démarche est particulièrement utile lorsque certains cohéritiers souhaitent conserver le bien à long terme, tandis que d’autres envisagent plutôt une vente à moyen terme.
Le quasi-usufruit et ses spécificités pour les actifs consomptibles et financiers
Le quasi-usufruit est une variante particulière de l’usufruit qui porte sur des biens consomptibles (sommes d’argent, valeurs mobilières fongibles, cave de vins, etc.). L’usufruitier peut en disposer librement, comme un véritable propriétaire, mais il doit en restituer l’équivalent en valeur au nu-propriétaire à l’extinction de l’usufruit. Ce mécanisme joue un rôle important dans les successions, notamment lorsqu’un conjoint reçoit un capital en quasi-usufruit et les enfants la nue-propriété correspondante.
Dans une succession où vous détenez 5/8 en pleine propriété sur certains biens et un quasi-usufruit sur 3/8 d’actifs financiers, vous pouvez consommer ces liquidités (les placer, les dépenser) tout en créant, corrélativement, une créance de restitution au profit des nus-propriétaires. Fiscalement, l’avantage est de ne pas taxer deux fois le même capital : au décès du quasi-usufruitier, la créance de restitution viendra en déduction de l’actif successoral, évitant une double imposition.
Pour sécuriser cette situation, il est recommandé de formaliser une convention de quasi-usufruit entre usufruitier et nu-propriétaire, mentionnant la nature et le montant des sommes concernées. Sans cette formalisation, les héritiers nus-propriétaires risquent de rencontrer des difficultés, plusieurs années plus tard, pour faire valoir leur créance lors du décès du quasi-usufruitier.
La réunification de la pleine propriété et les stratégies de sortie du démembrement
Le démembrement de propriété issu d’une succession n’a pas vocation à durer éternellement. Que ce soit par extinction naturelle, par rachat ou par cession de droits, la plupart des familles cherchent un jour à réunifier la pleine propriété, notamment pour simplifier la gestion ou préparer une nouvelle transmission. Comment passe-t-on concrètement d’un schéma éclaté (5/8 en pleine propriété, 3/8 en usufruit) à une pleine propriété unifiée ?
Plusieurs voies s’ouvrent au nu-propriétaire et à l’usufruitier : attendre le terme ou le décès de l’usufruitier, procéder à un rachat amiable de l’usufruit, ou encore céder tout ou partie de leurs droits à un tiers. Chaque option emporte des conséquences fiscales spécifiques qu’il est indispensable d’anticiper.
L’extinction naturelle de l’usufruit par décès ou terme selon l’article 617 du code civil
L’article 617 du Code civil énumère les causes d’extinction de l’usufruit : décès de l’usufruitier, expiration du temps pour lequel il a été accordé (dans le cas d’un usufruit temporaire), consolidation entre les mains d’un même titulaire de l’usufruit et de la nue-propriété, renonciation, prescription extinctive ou encore perte totale de la chose. Dans la plupart des successions familiales, c’est le décès du conjoint usufruitier qui met fin naturellement à l’usufruit.
À ce moment, la pleine propriété se « reforme » automatiquement entre les mains du ou des nus-propriétaires, sans droits de succession supplémentaires à payer. Ainsi, si vous déteniez 3/8 en usufruit sur un bien dont vos enfants avaient la nue-propriété, ces 3/8 passent gratuitement en pleine propriété à leur profit au jour de votre décès. C’est cette automaticité, sans fiscalité additionnelle, qui fait du démembrement successoral un outil si puissant de transmission.
Dans un schéma plus complexe (5/8 en pleine propriété + 3/8 en usufruit), il peut également se produire une consolidation partielle : si l’usufruitier rachète la nue-propriété, ou inversement, la pleine propriété se reconstitue sur la fraction concernée. Cette consolidation produit ses propres effets fiscaux, traités comme une acquisition à titre onéreux ou gratuit selon les cas.
La cession de nue-propriété ou d’usufruit à titre onéreux et ses conséquences fiscales
L’usufruitier et le nu-propriétaire peuvent décider, chacun, de céder leurs droits à un tiers ou à un autre héritier. La cession à titre onéreux de l’usufruit ou de la nue-propriété est assimilée à une vente partielle du bien, soumise au régime des plus-values immobilières pour les personnes physiques, avec des règles spécifiques selon le type de droit cédé.
Par exemple, si vous vendez votre usufruit à l’un de vos enfants, le prix perçu sera imposable au titre des plus-values, sauf exonération (résidence principale, durée de détention, etc.). Le calcul de la plus-value prendra en compte la valeur de l’usufruit au jour de l’acquisition et sa valeur au jour de la cession, selon le barème de l’article 669 ou une évaluation économique. Du côté de l’acheteur, la valeur de l’usufruit acquis sera intégrée à son prix de revient pour le calcul d’une plus-value future.
La cession de la nue-propriété obéit aux mêmes principes. Dans un environnement familial, ces opérations doivent être maniées avec précaution pour éviter des requalifications fiscales (donation déguisée, abus de droit). Il est souvent préférable de formaliser ces cessions par acte notarié, avec une valorisation conforme aux barèmes fiscaux et, si besoin, une consultation préalable de l’administration en cas d’opération d’ampleur.
Le remembrement amiable par rachat de l’usufruit par le nu-propriétaire
Le remembrement amiable consiste, en pratique, pour le nu-propriétaire à racheter l’usufruit au profit de l’usufruitier (souvent le conjoint survivant ou un cohéritier) afin de réunifier la pleine propriété. Cette opération est fréquente lorsque les héritiers souhaitent vendre le bien ou simplifier la gestion, et que l’usufruitier accepte de monétiser ses droits plutôt que de les conserver jusqu’à son décès.
La valeur de l’usufruit racheté est en principe déterminée par le barème de l’article 669 du CGI (pour un usufruit viager) ou par capitalisation des revenus (pour un usufruit temporaire). Le prix versé à l’usufruitier n’est pas soumis à droits de mutation à titre gratuit, puisqu’il s’agit d’une cession à titre onéreux. En revanche, l’usufruitier peut être imposé sur la plus-value éventuelle réalisée à cette occasion.
Pour les héritiers nus-propriétaires, le rachat de l’usufruit augmente leur base de coût fiscal (prix de revient) en cas de revente ultérieure du bien, ce qui peut réduire l’ampleur de la plus-value imposable. Dans un partage initialement structuré en 5/8 pleine propriété et 3/8 usufruit, un tel rachat permet de passer à 8/8 en pleine propriété entre les mains des enfants, en transformant des droits de jouissance en liquidités pour le conjoint survivant.
Les contentieux spécifiques au partage successoral avec démembrement de propriété
Aussi utile soit-il, le démembrement de propriété est une source fréquente de litiges familiaux. Divergences d’interprétation sur les droits de chacun, contestation de la valeur de l’usufruit, désaccords sur l’usage du bien ou sur les travaux à réaliser : autant de sujets qui peuvent conduire devant le tribunal judiciaire si un accord amiable n’est pas trouvé.
Les configurations complexes (comme un héritier détenteur de 5/8 en pleine propriété et 3/8 en usufruit) sont particulièrement propices aux incompréhensions. Les enfants peuvent se sentir lésés, le conjoint survivant insuffisamment protégé, ou l’administration fiscale peut remettre en cause le montage au nom de la lutte contre les abus de droit.
L’action en réduction pour atteinte à la réserve héréditaire des descendants
Lorsque les libéralités consenties par le défunt (donations, legs, avantages matrimoniaux) dépassent la quotité disponible et entament la réserve des descendants, ces derniers peuvent exercer une action en réduction. Cette action vise à rétablir l’équilibre légal en diminuant les droits du bénéficiaire privilégié, qu’il s’agisse d’un héritier ou d’un tiers.
Dans un schéma où un conjoint survivant aurait reçu, directement ou indirectement, des droits évalués à plus de 5/8 en pleine propriété et 3/8 en usufruit, les enfants pourraient estimer que leur réserve a été amputée. Ils demanderont alors au juge de réduire les libéralités excessives, ce qui peut conduire à transformer une partie de l’usufruit en simple droit de créance, ou à réduire une quote-part en pleine propriété. La difficulté réside dans l’évaluation exacte de la valeur des droits litigieux au jour du décès, en application notamment de l’article 669 du CGI.
Pour prévenir ce contentieux, il est essentiel de faire vérifier, en amont, par un notaire ou un conseil spécialisé, que les montages envisagés (donation entre époux, testament complexe, clause de préciput) restent bien dans la limite de la quotité disponible. Mieux vaut ajuster un schéma à 4/8 – 4/8 qu’exposer vos héritiers à des années de procédure pour avoir voulu trop favoriser l’un d’entre eux.
Les conflits d’usage entre usufruitier et nu-propriétaire devant le tribunal judiciaire
Les conflits d’usage sont probablement les litiges les plus concrets et les plus fréquents. L’usufruitier souhaite louer le bien, tandis que le nu-propriétaire préfèrerait le vendre ; ou inversement, l’usufruitier laisse le bien se dégrader, ce que le nu-propriétaire considère comme une atteinte à ses droits. Lorsque le dialogue échoue, le tribunal judiciaire peut être saisi pour trancher.
Le juge appréciera, au cas par cas, si l’usufruitier respecte son obligation de jouir « en bon père de famille » et de conserver la substance du bien. Il pourra, par exemple, ordonner des travaux urgents, autoriser une vente malgré l’opposition de l’un, voire prononcer la déchéance de l’usufruit en cas d’abus manifeste. Les fractions de droits (5/8 PP, 3/8 usufruit) jouent moins ici que la nature même des prérogatives de chacun.
Pour limiter ces risques, il est recommandé, dès l’ouverture de la succession, de formaliser une stratégie commune : le bien sera-t-il occupé par un membre de la famille contre indemnité d’occupation ? Sera-t-il mis en location ? Un mandat de gestion sera-t-il confié à un professionnel ? Plus vos réponses sont claires, moins vous aurez besoin de recourir au juge.
La requalification fiscale du démembrement par l’administration lors d’un contrôle DGFIP
Enfin, l’administration fiscale peut, à l’occasion d’un contrôle, remettre en cause un démembrement de propriété qu’elle estime artificiel ou exclusivement motivé par l’avantage fiscal. C’est le cas, par exemple, lorsqu’un contribuable organise un démembrement sur un bien peu de temps avant son décès, sans réelle contrepartie économique, dans le seul but de réduire les droits de succession.
La DGFIP peut alors invoquer la procédure de l’abus de droit (article L.64 du Livre des procédures fiscales) et requalifier l’opération en donation déguisée ou en transmission en pleine propriété, avec à la clé un rappel de droits, des intérêts de retard et potentiellement des pénalités. Dans un montage où un héritier se retrouve avec 5/8 en pleine propriété et 3/8 en usufruit sans justification patrimoniale cohérente, le risque de requalification est réel.
Pour sécuriser votre démembrement, trois précautions sont essentielles : respecter scrupuleusement les barèmes de valorisation, s’assurer que le montage a une véritable substance économique (par exemple, une gestion locative réelle, une protection effective du conjoint), et documenter les motivations patrimoniales (préservation d’un bien de famille, transmission progressive, organisation d’une entreprise). Un schéma bien pensé, cohérent avec votre histoire familiale, a beaucoup moins de chances d’être contesté qu’un dispositif purement opportuniste mis en place à la dernière minute.